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购买商品房前的主要事项需知

文章来源:未知;时间:2019-03-26 14:50

  购买商品房归于增加不动产,关于一般人来讲都是家庭的大事。因而,需要特别留意一些根本的问题,特别是对对方的主体资格、履约才能、资信状况等相关事项进行审阅和查询,避免形成本身不必要的丢失。依据咱们的工作经历,我觉得首要应该留意以下事项:

  首先是要对开发商进行检查。

  对开发商的审阅和查询首要包含但不限于开发商的主体资格(包含法人资格、开发资质)、履约才能、项目合法性、预售答应证、出售方式等。假如有必要,应该到工商局查询开发商的注册资金、建立日期及法定代表人(企业领导人),年检等状况。

  其次,应该到开发商的运营场所进行实地考察。

  经过观察开发商的形象能够对开发商的实力作一个初步判断。能够到该开发商已开发的小区进行实地考察,问询小区住户,房子质量状况、物业处理服务质量状况、收费状况。假如可能,能够争夺进入现已入住的房中观看质量。通常状况下,房子入住后经过1至3年,比较简单发现是否存在缺陷和质量问题。别的,可经过网络查找查找相关信息,经过查找了解开发商现已开发的楼盘的状况;了解该开发商是否曾与购房者发生过纠纷,发生纠纷后情绪如何,处理状况怎样;了解开发商已开发的楼盘是否存在质量问题。

  还有,相关楼盘的业主论坛也是一个不错的信息来历。

  第三,检查开发商(房地产开发企业)的资质

  房地产开发商,是指在城市及村镇从事土地开发、房子及基础设备和配套设备开发运营内容,具有企业法人资格的经济实体。依据建造部的《房地产开发企业资质处理规则》,房地产开发企业应当请求核定企业资质等级,未获得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发运营内容。房地产开发企业依照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。一般说来,房地产开发企业资质等级越高,其履约才能就越强。依据开发商《房地产开发企业资质证书》的等级,能够初步判断开发商的实力。假如开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》,则应留意证书的有效期,依照规则,《房地产开发企业暂定资质证书》的有效期为1年,到期之后能够延伸有效期,延伸期限不得超越2年,自收取《房地产开发企业暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的房地产开发企业,有效期不得延伸。因而,假如开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》,购房者应谨慎考虑,再作购房决定。

  第四,检查商品房开发手续

  房地产开发公司有必要具有“四证一照”,即国有土地运用权证、修建用地规划答应证、修建工程规划答应证、修建工程施工答应证和营业执照。

  商品房预售应具有预售答应证。一般来说,获得预售答应证的条件是开发商现已具有“四证一照”。依照相关规则,预售答应证有必要公示于出售现场,检查预售答应证时应留意预售答应证期限,预售答应的房子面积等。重点是检查开发商的预售答应证被同意的售房类型和实践出售的房子类型是否相符。

  第五,检查楼盘具体状况

  一是搞清楚楼盘状况。要理解该楼盘本来是否为烂尾楼以及是否可能成为烂尾楼,应审阅楼盘项目上存在的债权债务结构,与原工程承包人的合同是否现已停止,工程款是否付清,是否撤场。当前工程进度是否正常,工程进度款付出状况;二是搞清楚楼盘项目是否现已获得商品房预售答应及实践预售存案状况;三是搞清楚楼盘项目(包含土地运用权)是否存在查封、典当等限制性权力等

  第六,要求开发商供给下列材料和证明文件:

  开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

  已获得建造用地规划答应证。

  非划拨土地的已交给悉数土地运用权出让金,获得土地运用权证书。

  持有建造工程规划答应证和施工答应证。

  现已断定施工进度和竣工交给日期。

  已处理预售挂号,获得《商品房预售答应证》。

  开发商已签定前期物业处理合同。

  已契合当地地方法规、行政规章及行政机关规则的开发程序规则的预售条件。

  第七,商品房现房出售应该供给下列材料和证明文件:

  开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

  已获得建造用地规划答应证。

  非划拨土地的,已交纳悉数土地运用权出让金,获得土地运用权证书或许运用土地的同意文件。

  持有建造工程规划答应证和施工答应证。

  商品房已竣工验收合格。

  拆迁安顿现已执行。

  供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设备具有交给运用条件,其他配套设备和公共设备具有交给运用条件或许已断定施工进度和交给日期。

  物业处理计划现已执行。

  开发商现已将房地产开发项目手册及契合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门存案,并已处理新建房子初始挂号手续。

  第八,关于署理出售的考量

  如开发商托付中介服务组织出售商品房的,受托组织应当是依法设立并获得工商营业执照的房地产中介服务组织。开发商应当与受托房地产中介公司订立书面托付合同,托付合同应当载明托付期限,托付权限,托付人和被托付人的权力、义务。买受人有权查阅开发商出具给署理出售组织的授权托付书。受托房地产中介服务组织出售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房出售托付书。假如是联合署理出售,联合署理出售的都应具有上述相关证明文件。

  总归,作为商品房的买受人,要特别留意查询了解开发商资信、商品房开发手续、楼盘具体状况、出售形式等具体状况;详尽审阅开发商开发楼盘的相关证照和供给材料的真实性、合法性。并且因为开发商的资信要从多方面加以证明,要留意扩展搜集材料的途径和方法,从多个视点证明,而不是只是经过单一、狭隘的途径了解开发商的资信程度。一起,特别要留意信息来历的真实性和可信度。比方经过网络查找了解开发商相关状况,其间可能有不少虚伪信息,买受人要经过自己的经历区分信息的真伪。

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